전문가 칼럼
연예인들이 법인을 좋아하는 이유는?
📖 읽기 전에
- 임차인: 집을 빌리는 사람. 삼삼엠투에서 단기임대 집을 찾는 사람이에요.
- 임대인: 집을 빌려주는 사람. 삼삼엠투에 단기임대 집을 내놓는 사람이에요.
[절세 전문가 제네시스박 칼럼] 법인 임대소득, 이렇게 하세요!
신문 기사 등을 보면 가끔 '연예인 OO씨, 부동산 건물 투자의 귀재'와 같은 자극성 있는 소식을 접할 수 있습니다. 솔직히 저 역시 이걸 보며 '부럽다'하는 생각을 한 적이 있는데요, 한 가지 재미있는 사실은 이들이 취득하는 부동산이 비주거용 건물이 많고, 특히 개인 명의가 아닌 '법인'으로 매수하는 경우가 많다는 것입니다.
그렇다면 연예인들은 왜 법인으로 부동산을 취득하는 것일까요? 어떤 이점이 있고 법인에서 받는 임대소득은 어떻게 가져올 수 있는 것일까요?
법인으로 비주거용 건물 취득 시 장점
첫째, 보유기간에 제한을 받지 않습니다.
법인으로 취득하면 개인 양도세가 아닌 '법인세' 적용을 받는데요, 이때 적용되는 법인세율은 해당 부동산 양도차익에 대해서만 세금을 부담할 뿐, 양도세처럼 최소 2년 이상 보유해야 하는 조건이 없습니다.
즉, 개인이 부동산을 취득하고 이를 매각하면 해당 부동산이 주택인 경우 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만인 경우 60%, 그리고 2년 이상 보유해야 비로소 기본세율(6~45%)이 적용되지만 법인의 경우 양도차익에 대해 곧바로 법인세율이 적용될 뿐, 꼭 2년 이상을 보유할 필요는 없다는 점입니다.
예를 들어 똑같은 양도차익 10억이 발생하더라도 이를 1년 이내 매각 시 양도세는 70%(주택 및 조합원입주권이 아닌 경우 50%) 세율이 적용되지만, 법인은 겨우(?) 19% 법인세율이 적용됩니다. 따라서 단기 거래에 법인이 상대적으로 유용합니다.
둘째, 상대적으로 세율이 더 낮습니다.
법인세율은 개인 양도세율 보다 훨씬 더 낮아서 세부담이 덜합니다. 개인 명의로 부동산 취득 시 최소 2년 이상은 보유해야 기본세율이 적용되는데 이마저도 6~45%입니다. 그에 반해 법인세율은 보유기간과 무관하게 9~24%로 상대적으로 세율이 더 낮습니다.
특히, 과세표준을 비교하면 양도세는 10억 초과 시 곧바로 최고세율 45%가 적용되지만 법인은 3천억 원을 초과해야 최고세율 24%가 적용됩니다.
강남 건물이 작게는 수십억원에서 일반적으로는 수백억대에 이른다고 가정했을 때 양도차익이 아무리 크더라도 법인으로 거래하면 21%에 불과할 것입니다. 그에 반해 개인 명의로 취득을 하면 차익이 십억 단위가 넘어갈 때 거의 절반에 가까운 45%가 적용되니 좀 아깝다는 생각이 들죠?
법인으로 비주거용 건물 취득 시 단점
첫째, 주거용의 경우 세부담이 여전히 큽니다.
한때 법인으로 주택 투자를 많이 한 경우가 있었습니다. 이후 규제가 적용되었는데 해당 규제가 여전히 풀리지 않고 있습니다. 예를 들어 취득세는 곧바로 12%가 적용되고, 종부세의 경우 공제금액 미적용에 최고세율 2.7%(3주택 이상 5%) 해당하여 세부담이 상당합니다. 여기에 ‘토지 등 양도차익에 따른 추가법인세’라고 해서 양도차익에 대한 법인세 외에 주거용은 추가 20% 세금을 더 부담해야 합니다.
따라서 현 상황에서는 법인으로 주택을 사는 것보다는 비주거용(건물, 상가 등)을 사는 것이 더 적당합니다.
둘째, 법인 임대소득을 개인으로 가져올 때 세금이 또 붙습니다.
예를 들어 법인으로 취득한 건물에서 월세 1천만 원이 들어온다고 가정했을 때, 해당 임대소득은 비록 본인이 100% 지분을 보유한 법인대표라 하더라도 대표의 것이 아닌 법인 소득에 해당합니다. 그리고 개인과 법인은 엄연히 권리, 의무 주차게 다르기에 해당 자금을 함부로 개인 대표가 남용한다면 횡령, 배임에 해당합니다.
그렇다면 법인이 받은 임대소득을 대표가 마음껏 활용하려면 어떻게 해야 할까요? 첫 번째는 급여나 배당으로 가져오는 방법이 있습니다. 이 경우 관련 세금신고를 하고 세금을 제외한 금액만큼만 개인 계좌로 이체해야 합니다. 다만 이 과정에서 세금이 붙는데, 이미 대표 개인소득이 높은 상황이라면 근로소득까지 가산되어 세부담이 더 늘어날 수 있습니다.
배당소득의 경우 금융소득이므로 현재는 2천만 원까지 분리과세가 가능하지만 15.4% 세금을 부담해야 하기에 이것만 하더라도 약 3백만 원이 넘습니다. 이 역시 2천만 원 초과가 되면 다른 소득과 합산되어 개인 종합소득세가 더 늘어날 수 있습니다.
이제 왜 연예인들이 법인 명의를 활용해서 주택이 아닌 건물과 같은 비주거용 부동산을 매입하시는지 아시겠죠? 특히 해당 건물 일부 혹은 전부를 사옥으로 활용하기도 하고, 이 과정에서 업무 관련 있는 비용(직원고용에 따른 급여, 업무 관련 물품 구입비 등) 은 경비처리도 가능하기에 개인보다는 법인이 더 활용도가 높다고 하겠습니다.
지금이야 부동산 법인에 대한 규제가 심하고 특히 금리가 높아서 수익형 부동산(건물 등) 수익률이 좋지 않지만, 시간이 지나면 법인에 대한 관심이 또 높아지는 시기가 분명 올 것입니다. 게다가 부동산 투자라는 것이 크게 보았을 때 시세차익과 수익형인데, 앞으로는 현금흐름 중요성이 더욱 커질 것이고 그렇다면 법인을 활용한 수익형 부동산 관리도 매우 중요해질 것입니다. 이때를 위해 미리 공부하고 준비해 보시는 건 어떨까요? 감사합니다.
